Главная Контакты Карта сайта
HTML and CSS Reference HTML and CSS Reference
Описание офисных центров
Добрынинский
Добрынинский-3
Измайловский
Добрынинский-2

Рынок офисной недвижимости: анализ III квартала 2011 года

17 октября 2011

Нестабильность на мировых финансовых рынках, ярко проявившаяся к концу третьего квартала 2011 г., пока не отразилась на активности арендаторов и покупателей офисной недвижимости. При сохранении цены на нефть не ниже $ 95-100 за баррель деловая активность сохранится на текущем уровне, что обеспечит дальнейшее поступательное развитие рынка офисной недвижимости. Такой вывод делают аналитики компании S. A. Ricci, подводя предварительные итоги третьего квартала 2011 г. на офисном рынке.

Инвесторы занимают выжидательную позицию, девелоперы решают строить жилье вместо офисов, арендаторы выбирают национальную валюту.

Согласно данным S. A. Ricci, в III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн. кв. м.
По прогнозам аналитиков S. A. Ricci, до конца 2011 г. может быть введено в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м офисных площадей, основная часть которых относится к классу А.

В III квартале было заключено несколько инвестиционных сделок, среди которых - покупка международным фондом Heitman одного из офисных зданий в составе МФК «Метрополис» у Capital Partners, приобретение фондом UFG Real Estate бизнес-центров «Пушкинский дом» и «Конкорд» у Capital Group. Также ведутся переговоры о приобретении структурами Алишера Усманова строящегося БЦ «Оружейный» у компании «ДС Девелопмент».

Несмотря на заметную инвестиционную активность на московском офисном рынке, несколько зарубежных инвесторов намерены избавиться от активов в России. Так, например, Orco Property Group собирается продать офисные, складские и жилые проекты, а фонд Wells REIT II объявил о продаже своего единственного актива в Москве – здания в составе бизнес-центра «Двинцев».

Предложение
В III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 140 тыс. кв.м офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн кв.м.
До конца 2011 г. может быть введено в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м офисных площадей, основная часть которых относится к классу А. Таким образом, общий прирост предложения в 2011 г. не превысит 660 тыс. кв.м – лишь немногим больше показателя 2010 г. и более, чем в 2,5 раза меньше, чем было введено в эксплуатацию в 2009 г.
Увеличение темпов ввода новых объектов произойдет не ранее 2012 г., когда может быть введено около 850 тыс. кв. м офисных площадей. При этом стоит учитывать, что в случае усугубления угрожающих экономических трендов девелоперы могут скорректировать планы строительства и перенести ввод ряда объектов на более поздний срок.

Спрос
По предварительным данным, объемы поглощения в III квартале оказались сравнимы с показателем II квартала, составив более 200 тыс. кв.м офисных площадей (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями).
Нестабильность на мировых рынках пока не отразилась на спросе: в процессе переговоров находится несколько крупных сделок аренды, которые могут быть заключены до конца 2011 г. Тем не менее, в случае углубления негативных трендов возможно снижение активности арендаторов.

Вакантные площади
В сегменте офисов класса А уровень вакантных площадей в среднем по Москве на конец 3 квартала составил около 15%. В сегментах офисов классов B+ и B- свободно около 12% площадей.
Минимальная доля площадей остается свободной внутри Бульварного кольца – здесь для качественных бизнес-центров (классы А и В+) показатель составляет 3-4%.
В районе Садового кольца пустует около 15% высококлассных площадей – здесь выбор офисов пока обеспечивают крупные объекты класса А, введенные в 2009-2011 гг.
В районе ТТК свободно около 16% площадей классов А и В+ , при этом в деловой зоне Москва-Сити пустует около 23% введенных в эксплуатацию офисов. В районе МКАД доля свободных площадей сохраняется на уровне 16-18%.

В целом по Москве объемы поглощения превышают количество введенных в эксплуатацию офисных площадей – эта тенденция ярко проявилась во II квартале 2011 г., когда было построено всего 90 тыс. кв.м, а арендовано и куплено – около 260 тыс. кв.м. В III квартале расхождение было менее радикальным, поэтому уровень свободных площадей изменился незначительно.

Ставки
Средневзвешенные ставки аренды офисных площадей в течение III квартала выросли незначительно.

Основная динамика наблюдается в сегменте Prime, где максимальные ставки аренды площадей класса А превысили $1400 за кв. м в год.
Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А составляет около $1230 /кв.м/год внутри Бульварного кольца, $810/ кв.м/год между Бульварным и Садовым кольцами. За пределами центрального района ставки для класса А варьируются в диапазоне $350 - 750/кв.м/год
Средневзвешенная арендная ставка для помещений класса В+, предлагаемых в аренду в центре города, составляет около $670/кв.м внутри Садового кольца, при этом максимальная ставка превышает $1000/кв.м/год. Вне центра ставки для офисов класса В+ варьируются от $180 до $700/кв.м/год.
В связи с ростом курсов западных валют к рублю арендаторы стремятся зафиксировать долгосрочные обязательства по договорам аренды в национальной валюте.
*Здесь и далее указанны ставки для помещений shell&core без учета НДС и эксплуатационных расходов

Одним из главных трендов тенденцией стала переориентация ряда девелоперов офисной недвижимости на строительство жилья. О таких планах заявили MR Group, «Экоофис», Storm Properties и др. «Интересно, что незадолго до кризиса наблюдался противоположный тренд, - отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci, - В 2007 г. застройщики жилья начали активно развивать направление коммерческой, в том числе и офисной недвижимости. Среди них такие девелоперы, как «Дон-строй», «Баркли», «Крост» и др».

Еще одним явно проявившимся трендом, как отмечает Алексей Богданов, стало стремление арендаторов заключать долгосрочные договоры аренды в национальной валюте, связанное с ростом курсов западных валют к рублю.


Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci

Читать все новости
Главная Аренда помещений Контакты Аренда офиса Бизнес центры Услуги Виртуальный тур Новости О нас Вакансии

Аренда офисов в Москве     © Copyright     1999 - 2018   М-Стиль

Москва, Партийный переулок, д.1, корп.57, стр. 3
Тел/факс: +7 (495) 663-00-00
info@mstyle.ru