Главная Контакты Карта сайта
HTML and CSS Reference HTML and CSS Reference
Описание офисных центров
Добрынинский
Добрынинский-3
Измайловский
Добрынинский-2

Коммерческая недвижимость: глобальные тренды и российская реальность.

11 октября 2011

29 сентября 2011 г. в Москве в рамках VIII Российского Форума RREF (Russian Real Estate Forum) состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: глобальные тренды и российская реальность». Участие в этом ключевом событии Форума приняли ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости, представляющие инвестиционные, девелоперские и управляющие компании, аналитики и консультанты.

Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar и модератор конференции, поставила перед экспертами непростой вопрос о том, переживает ли рынок коммерческой недвижимости период стагнации, либо мы все-таки наблюдаем медленный разгон. Ситуация явно неоднозначна по причине высокой вероятности новой волны глобального экономического кризиса на фоне начавшихся перемен в политической жизни внутри самой России. Однако не менее значимым фактором, влияющим на развитие рынка недвижимости, является недавно принятый план по расширению границ крупнейшего российского мегаполиса, на долю которого приходится 90% объема сделок с коммерческой недвижимостью. Укрупнение столицы может самым радикальным образом сказаться на рынке не только Московского региона, но и иметь далеко идущие последствия для всего рынка недвижимости в стране.

Владимир Вайс, директор по развитию Гильдии управляющих и девелоперов, с иронией заметил, что темпы мегаполизации Москвы в долгосрочной перспективе заставят власти ввести в городе разные часовые пояса. «Развивающиеся страны Африки и Азии предпочитают укрупнять свои столицы за счет прилегающих территорий. А та же Германия и Америка движутся по пути децентрализации, где все города растут одновременно. Территория Москвы на данный момент равняется территории Гамбурга и Берлина вместе взятых. Однако в Москве проживает от 12 до 14 млн. человек, в то время как в двух вышеупомянутых германских городах — 7 млн. Соответственно распределяется и социальная напряженность. Объявление планов по удвоению территории российской столицы мгновенно повлияло на рынок недвижимости и земельный рынок. Цены на земельные участки в присоединяемых районах уже выросли на 10-15%, однако большинство крупных сделок с недвижимостью приостановилось до полного выяснения новых правил игры. Как показывает практика, деньги и инвесторы всегда следуют за властью. Уникальность и привлекательность рынка недвижимости Москвы в большой степени базируется на том, что в границах МКАД находятся подавляющее число органов государственной власти и крупнейших игроков сырьевого и финансового рынка. Если же основные госучреждения будут выведены за МКАД, крупный бизнес неизбежно последует в том же направлении. Из Центра Москвы начнется отток инвестиций на ее окраины», — отметил Вайс.

С ним солидарен и Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «Центр деловой активности неизбежно сместится и децентрализуется. Сейчас в ЦАО максимальные цены на все категории и сегменты недвижимости, однако данный тренд будет меняться по мере реализации плана по укрупнению столицы», — отметил Рябичев. В своем выступлении он подробно описал проекты «Shell & Core» (без внутренней отделки) в офисной недвижимости до и после кризиса. «Примерная стоимость отделки 1 кв. м в офисных помещениях Shell & Core класса А сегодня составляет $400-700. При этом базовая арендная ставка в офисах центральной Москвы колеблется между $700-900 за 1 кв. м в год. Отличие сегодняшней ситуации от предкризисной заключается в том, что сегодня собственник частично, а иногда и полностью компенсирует арендатору стоимость отделочных работ в офисах Shell & Core».

Антон Русин, консультант по ССП ГК «Инталев» в своем выступлении рассказал о современных IT-системах и решениях, применяемых девелоперскими компаниями для оптимизации бизнес-процессов. «Вертикальная интеграция бизнеса сегодня невозможна без внедрения эффективных и прозрачных систем управления. Современный девелопер не может выжить без сильного корпоративного менеджмента. Однако даже самый высокий профессионализм руководства не гарантирует успеха компании на рынке. Важнейшим компонентом является также внедрение современных автоматизированных систем управления бизнесом, чем, собственно, наша компания и занимается уже 15 лет», — отметил он.

Сергей Родин, руководитель департамента аналитики и PR холдинга «Финстрой» (партнер конференции), считает, что в большинстве российских регионов рынок торговой недвижимости уже достаточно развит и близок к насыщению. «В среднем по РФ на 1000 человек населения того или иного города приходится 400 кв. м площадей торговых центров. Казань является первым российским городом, достигшим порога насыщения рынка торговой недвижимости еще в 2007 докризисном году (800 кв. м торговых площадей на 1000 жителей). Сегодня к этой отметке вплотную приблизились Уфа и Екатеринбург», — отметил Родин. Однако, по его оценкам, в таких городах, как Волгоград, Воронеж и Барнаул, данный показатель в два раза ниже, что дает основание девелоперам строить новые торговые и торгово-развлекательные центры в этих и ряде других российских городов.

Вячеслав Юрченко, зам. генерального директора по развитию «Эспро Девелопмент», подробно описал последние тренды в области реализации проектов «Built-to-Suit» в сегменте складской недвижимости. «Объекты складской и индустриальной недвижимости, построенные под нужды конкретного клиента, набирают популярность после кризиса. Девелоперу такие проекты удобны тем, что он изначально знает своего будущего арендатора. Только в Московской области проектов «Built-to-Suit» уже набралось более чем на полмиллиона кв. м. Однако на данный момент спрос превышает предложение. В ближайшие два года уровень предложения новых складских площадей в Московском регионе составит примерно 800 тыс. кв. м. И все эти площади найдут своих арендаторов, причем очень быстро», — считает Вячеслав Юрченко.

Алексей Ерещенко, управляющий содержанием коммерческой недвижимости УК «МАТОРИН», в своем выступлении рассказал, как не потерять управляемость объекта при переходе от одной эксплуатирующей организации к другой. «Мы периодически сталкиваемся с проблемами, принимая в управление объект от предыдущей компании. Нередко уходящие с объекта УК не предоставляют их преемникам достаточной информации, необходимой для безаварийного обслуживания объекта. Также существуют пробелы в договорных отношениях с собственниками, которые приходится решать нашим юристам. Мы также своими силами проводим технический аудит принимаемых в управление объектов», — отметил Алексей Ерещенко. По его словам, наибольшие сложности возникают при обслуживании объектов, принадлежащих сразу нескольким собственникам.

Масштабные проекты комплексного освоения территорий успешно пережили кризис, поскольку изначально были рассчитаны на длительный срок с учетом возможных экономических спадов и подъемов в стране и мире. Именно поэтому проекты комплексного освоения территорий и государственно-частного партнерства изначально обладали устойчивостью по отношению к возможным кризисным явлениям. Константин Филиппишин, Генеральный директор УК «ЭкоДолье», рассказал аудитории конференции об одном из наиболее успешных реализуемых в стране проектов ГЧП и комплексного освоения территорий. «Успехом нашего проекта «ЭкоДолье» в Оренбурге мы во многом обязаны ЕБРР, который оказывает нашей компании финансовую поддержку. Мы также тесно работаем с Фондом РЖС. Нигде, кроме ЭкоДолья в России вам не предложат комфортный частный дом с участком за 1,9 млн. рублей. Причем, в построенные нами дома вселяются не только жители самого Оренбурга, но и представители самых разных уголков страны», — отметил Константин Филиппишин.

Завершая конференцию, директор Экспертно-аналитического департамента НАМИКС Александр Краснов подробнее остановился на проблемах реализации проектов ГЧП в стране. «Большинство регионов РФ являются дотационными. Муниципалитеты не в состоянии взять на себя расходы, связанные со строительством инженерно-транспортной инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому для решения данной проблемы в последние два года пытаются применять механизмы ГЧП. Этим сейчас занимаются три российских банка: ВЭБ, ВТБ и Сбербанк. Наибольшего прогресса в этом направлении достиг ВЭБ, который в настоящий момент реализует проект в Ханты-мансийском АО, а также ряд других проектов по схеме ГЧП. Однако все эти проекты находятся на стадии реализации, так что результаты мы увидим лишь через несколько лет», — резюмировал Александр Краснов.

Конференция по традиции завершилась в неформальной зоне общения RREF, где игроки рынка коммерческой недвижимости и делегаты конференции продолжили свой диалог.

Подробности на сайте http://www.mref.ru/

Читать все новости
Главная Аренда помещений Контакты Аренда офиса Бизнес центры Услуги Виртуальный тур Новости О нас Вакансии

Аренда офисов в Москве     © Copyright     1999 - 2018   М-Стиль

Москва, Партийный переулок, д.1, корп.57, стр. 3
Тел/факс: +7 (495) 663-00-00
info@mstyle.ru